近日有当事人咨询，看到中介发广告称有又新又大又便宜的回迁房出售，通过“改底单”操作就能将房子过户给购房人头上，询问这种房子能不能买。
对于这类非正常买卖的房子，本人的观点是风险太大，不建议购买。
1. 区分回迁房性质
回迁房一般分为城市土地拆迁后的回迁安置房及农村集体土地拆迁后的回迁安置房。
城市拆迁后的回迁房，目前大多数参照商品房，可以进行交易过户，但需要补缴税费。
农村集体土地的回迁房，是不允许上市对外流转的，也就是只能提供给本村村民。
如果是后者，说是“改底单”，但改了底单又有什么用？压根不能办理不动产权证，购房人最多手里只有一份合同，能够住在房子里罢了。即便签了合同，也可能因为违反国家法律从而合同无效。
2. 各个环节均有风险
那么对于前者，也就是城市土地拆迁的回迁房，改底单就没有风险吗？
当然不是，所谓“改底单”是中介协调房主与购房人到开发商处协商，将合同上原房主的名字改为购房人。 中介多大面子，人家开发商凭什么同意配合改？如果不配合，那下了房本再过户，房子就成了二手房买卖，多出来少则几万十几万，多则几十万的税费谁来掏？购房人把全部房款都支付了，如果以后房子涨价了，房主想要毁约又怎么办？干这种业务的中介都是小中介，过几年当你找中介要改底单，中介没准早就关门跑路了。
3. 没有天上掉馅饼的好事
“改底单”听来简单，但其实各个环节都存在违约的巨大风险。
总结起来还是那句话，不能及时过户的房子最好别碰，夜长梦多，不能将希望寄托于所有人都有契约精神，到时候办不下来房本，能自觉自愿地退钱和赔偿。
