标签： 房屋买卖纠纷

一般来说，合同签订方在履行合同过程中，合同主体均不得随意变更。

但现实中有一种这样的情形，即买家要求更换合同主体，由买家指定的第三人继续购买房屋，房屋也过户到第三人名下。那么这种情况下，买家可以不同意吗？

不能随意变更主体

这种变更合同主体的行为，从法律上来说是一方将自己的权利和义务打包转让给了他人。他人是否具有合同履行能力以及违约后的赔付能力成疑。

举例来说，买家原本是一位有稳定工作收入的中年人，现在买家要把合同主体变更为家里年逾七旬的老人，那卖家自然不乐意。

因此法律上规定，买家如果要求变更合同主体，必须要经过卖家的同意，在卖家不同意情形下，买家不得单方变更，需要继续履行合同。

加一人可不可以

还有一种情况，原来是买家一人作为买受人，现在买家提出需要增加一位共同买受人，这样可不可以？

这种情况下，卖家其实没有理由拒绝，相当于为合同履行增加了一份保障，即便买家违约，其违约的赔偿能力也会增加，简单来说就是有益无害。

当然如果出现特殊情况，例如加名字以后不利于合同的继续履行，这样卖家则有权拒绝。

对合同特殊约定

如果涉及到签订合同后可能变更合同主体这一情况，建议在签订的合同里增加变更合同主体条款，将可能变更的合同主体列入到合同中进行说明。 这种情况下，即便有一方不愿意对方变更合同主体，另一方也可以依据合同起诉要求变更。

在房屋买卖合同履行过程中，本来自己是守约一方，却接到了对方发来的《合同解除函》搞得自己一头雾水，同时也很愤怒。

那么为什么对方会发过来这种“函件”？遇到这种情况下守约方又该如何面对？

多半是“无奈之举”

单方解除合同的权利，无非两种情形，一是满足了合同约定的条件，二是满足了法律规定的条件。

笔者遇到不少纠纷，违约方因为与守约方无法达成一致意见，难以协商解除合同，便单方向守约方发送《合同解除函》，寄希望通过这种办法解除合同。

在笔者看来这种行为无疑是违约方的破罐破摔行为。因为法律上并未赋予违约方单方解除合同的权利，没有权利自然其发送的函件也没有法律效力。

可以视而不见？

既然对方发来的函件没有法律效力，那么守约方是不是可以视而不见？笔者认为也不能完全视而不见。

一般对方要违约都有征兆，如果守约方对此早有心理准备，合同交易的程度也不深入，如尚未网签，同时守约方也不急于另外寻找交易机会，这种情况下不妨先晾一晾对方，同时告知对方没有解除合同的权利，希望对方秉承契约精神，继续交易，否则将承担违约责任。

依据自身情况决定

如果守约方急于交易，需要尽快寻找其他交易机会，那对方的这种举动无疑传递了一个信号：不管如何我就是不交易了，你看着办吧。

这样守约方就要尽快采取止损及维权手段了。从理性角度出发，如果还想继续交易，则应当起诉对方要求继续履行。

如不想与对方继续交易，最好与对方协商解除（无视对方发函），无法就赔偿达成一致的，保留诉讼权利解除掉合同。

如果违约方拒绝守约方的上述提议，表明违约方违约恶意程度较大，建议起诉解除合同，届时违约方无故拒绝解除合同的态度，都是法院判决增加违约赔偿数额的证据。

经常有买家咨询笔者，因为与卖家存在纠纷，在双方合同尚未解除的情况下，卖家又在其他中介上架房屋，甚至与他人签订了房屋买卖合同。这种情况下，双方签订的合同有效无效？卖家与他人签订的合同又有效无效？

从法律上来说，双方签订的房屋买卖合同属于债权范畴，债权具有以下特点：平等性、非排他性以及不能对抗第三人。也就是说，卖家以同一房屋先后与他人签订多份合同，这些合同间的效力均不受影响，均为有效合同。

既然合同均为有效，但是房子只有一个，卖家只能择一份合同履行。如果买家于起诉时，房子仍在卖家名下，仅凭卖家另行上架房屋待售或更进一步与他人签订了合同，仍不宜认定卖家违约（合同另有约定除外）。

作为卖家也要注意，即便卖家违约不买，也最好在合同解除后再与他人签订合同出售，否则一旦买家又转变态度继续购买房屋，届时自己无论怎么做都面临违约风险，至少要对一方承担违约责任。

所谓“先卖后抵”是指购房人在签订合同付款后，因为种种原因没有及时办理过户手续，导致售房人又将房屋抵押给他人，待购房人欲过户时才知道房屋有抵押，无法完成房屋转移手续的情形。

想清楚要钱还是留房

这种情况，购房人当然可以依据合同追究售房人的违约责任。售房人的先卖后抵行为，属于恶意违约行为，应当承担根本违约责任。因此如果购房人决定退房，可以起诉解除合同并要求售房人依据合同赔偿违约金。

但如果出现1. 购房人已经入住多年 2. 售房人无力退还房款并承担违约责任等情形，这种情况下，笔者就不建议走解约赔偿的方案了，而是应当想办法留住房子。

购买新商品房

在购买新商品房遭遇先卖后抵，多半是由于开发商将房屋抵押给银行等金融机构贷款导致的，法律和司法解释对这种情形均有保护购房人的相关条款。

例如最高法《关于商品房消费者权利保护问题的批复》规定，以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

购买二手房

二手房如果出现先卖后抵，多是因为房屋是回迁房，购房人签订合同后不能第一时间办理过户所导致的。

二手房的先卖后抵不像新房那样有明确的法律条款保护，但也不是说无计可施。笔者认为，首先可以从两条线来维护自身权益。

第一条线——消灭抵押权

应当从以下几点加以考量：1. 抵押人与抵押权人恶意串通 2. 抵押权人非善意 3. 抵押权人存在重大过失。如果抵押权人存在上述情形，则购房人可以考虑起诉主张抵押无效。

第二条线——阻挡执行

也有一种可能，就是购房人直到收到法院的强执通知，才知道自己买的房子不保。

这种情况下就只能先就执行提出异议。《执行异议复议规定》规定，只要合法买卖、查封前占有、已交付全部价款或将剩余价款交付执行、对未办理登记无过错的购房人，就能够排除掉银行对房屋的强执。

二手房买卖纠纷中，有些当事人因为对方违约非常愤怒，咨询律师对方的违约行为是否构成诈骗。

其实绝大多数的纠纷，双方依然还是民事纠纷，上升不到诈骗的程度。那么合同纠纷与合同诈骗的主要区别在哪？

最重要——非法占有目的

这是区分民事合同纠纷与刑事合同诈骗最重要的区别点，对非法占有目的进行认定，应综合对方以下几点来分析：

1. 在签订合同时是否采用欺骗手段

2. 行为人有无履行合同的能力

3. 是否有履行合同的实际行为

4. 行为人对标的物的处置

5. 对违约责任的态度等等

例如合同诈骗模型最常见的，售房人虚构业主身份，压根房子不是售房人的，其明明知道无法办理房屋过户，仍然收取购房人的房款，那就属于典型的合同诈骗行为。

总之，如果分析行为人的所作所为可以得出其一开始就没有履行合同的意愿，签订合同只是骗取房款的手段，打算非法占有房款，这种情况下对方可能就涉嫌违法犯罪了。

如果对方的行为高度符合合同诈骗的情形，就要第一时间到公安机关报案了，没有必要采取任何民事手段。

当然也可以委托律师搜集证据，撰写报案材料，以便顺利立案。