标签： 房产纠纷

买房屋尤其是新房的购房人，一般会比较看中层高。我国对于普通住宅的层高规定为2.8米，有些开发商以超过国家标准的层高作为卖点，但售房时才发现没有达到合同约定的高度。那么这种情况下开发商需要承担违约责任吗？

如果在房屋买卖合同中对层高进行了明确的约定，如2.9米、3米，同时还约定了违约的后果，那直接适用合同条款即可。

如果仅仅约定了层高，但没有对未达到层高的后果进行约定，那么相对来说就比较麻烦。 开发商违约一般是没有争议的，但违约责任的具体承担方式、损失数额的确定就比较模糊了。

想要恢复合同约定的层高，相对来说比较困难，那么只能退而求其次要求赔偿。赔偿方面，一般购房人也很难举证自己因为层高降低有什么实质性损失，这样就需要法官酌定。

虽然房屋层高降低，但房屋的面积不变，如果面积减少直接按照单价调整即可，但层高减少导致的房屋空间减少，不必然导致房屋价值成相应比例的减少。

但普遍观点看，层高降低会导致房屋在通风、采光、心理感受等舒适度方面不及购房人的心理预期相比会有所下降，进一步会造成购房人居住空间期待利益下降及房屋使用功能相较预期发生贬损的事实客观存在。

因此，如果购买的房屋市场价值越高，法院酌定的金额必然就高。价值较低，法院判决的违约金额势必也较少。

目前全国都在搞居住权试点登记工作，既然是通过登记设立居住权，那自然需要房主与居住权人自愿协商登记。

那么如果双方未能协商一致，或者有一些现实情况登记机关不予办理居住权登记，这样一方能否起诉要求法院裁判设立居住权呢？

这是个比较前沿的问题，笔者认为，居住权本质是用益物权的一种，原则上法院可以裁判设立居住权。虽然《民法典》仅提及了遗嘱设立和合同设立两种方式，但没有禁止法院裁判设立，这也就为诉讼解决居住权设立提供了基础。

法院的判决、裁判等法律文书具有设立、变更、消灭物权的效果，也就是持有法院判决、裁判的，不动产登记机关应当按照文书内容对用益物权加以调整。 当然，法院设立居住权属于利用司法公权力介入私权，因此不能不加以限制。

1. 首先，法院不能没有任何根据的赋予一方居住权，必须要有请求权利的基础，这种权利基础可以来自法定亦可以来自约定。法定如子女对父母的赡养义务、父母对子女的抚养义务；约定的如双方签订的居住权协议等。

2. 其次，要考虑居住权的主要作用——保障无房可居的特殊群体。另，也应该考察居住权人的生活水平，对弱势群体应当加以保护。

3. 最后，对居住权的存续期限应当加以限制。举例来说，如起诉为未成年子女设立居住权，则应当以子女成年作为期限等，不能无限制的加以延长，避免发生损害房屋所有权人的情况发生。

有些原本生活正常的夫妻为了达到种种目的，去民政部门办理假离婚，签订离婚协议并对包括房产在内的财产进行分割。由于是假离婚，因此财产分割一般具有某种目的，例如将房屋过户到一方名下。

结婚弄巧成拙，原本的假离婚结果因为一方变卦成了真离婚，那么这种情况下离婚有效无效？协议关于财产分割的部分又有效无效？

人身财产要分开

整体离婚过程，不仅包含了财产部分，还包括有人身关系的部分。婚姻关系的变更，除了当事人的意思表示外，还需要有行政机关具有公信力的登记，在行政部门（民政）登记过离婚后，除申请撤销离婚登记或提起行政诉讼外，婚姻已无恢复可能。

但是财产财产的分割就不一样了，财产的分割主要依据的是离婚协议。既然是协议，就要求这种民事法律行为是有效的。

《民法典》规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效，也即“通谋虚伪”行为。双方皆欠缺内心的效果意思，并且双方均知道离婚协议表面上达成的合意并非双方的真实意思，则构成这种通谋虚伪行为。

必须通过诉讼撤销

最高法的《民法典婚姻家庭编司法解释一》中规定了，夫妻双方协议离婚后就财产分割问题反悔，请求撤销财产分割协议的，人民法院应当受理。

也就是离婚后对财产产生争议的，要求认定离婚协议条款无效，需要到法院通过诉讼方式解决。