标签： 房屋买卖纠纷

近日笔者代理的一起商品房预售合同纠纷下达了裁决，在突破开发商的连环合同套路后，购房人最终获得延期交付违约金38万余元。

笔者认为，这起案件的经验值得分享。

开发商套路深

这起案件的开发商是国内排名前几的大型地产商，在笔者处理案件过程中深感开发商套路之深，普通购房人很难看清背后的逻辑。

简单说下，购房人购买的是一处上下两层的合院户型精装房屋，总价1100万元整。一般来说了，正常购房人只需签订1份合同，即商品房的预售合同（精装交付）。

但这家开发商拆分出了2份合同+1份委托书要求购房人签字。商品房预售合同（毛坯交付）+装饰装修合同（案外公司）+验房授权委托书。房屋合同1000万+装修合同100万也是1100万。

有人会说，精装交付和毛坯交付后委托其他公司装修后再交付也没什么区别。关键在于一旦房屋延期交付，开发商可以通过这样签订连环合同，将逾期的“锅”甩给装修阶段。

延期一年拒不赔偿

原本2021年10月1日应该交付的房屋，直到2022年底才交付给购房人。

开发商不赔偿的理由是：房屋是按期完工的（竣工验收报告日期为准）是耽误在了装修阶段。但依据装修合同延期交付是装修款固定1%的违约金，也即1万元。 至于为什么竣工没通知购房人验房，是因为签订了验房授权委托书，委托给装修公司验房，所以开发商没通知购房人。

至此最终看清开发商的套路，拆分合同及委托他人验房的最终目的是规避开发商承担违约责任。

突破套路拆穿谎言

笔者代理案件后，到住建部门调取竣工验收报告，确实在合同约定交房期限内。

但按常理，如果房屋按时竣工，装修不会施工一年。因此仲裁前笔者申请调取了开发商的施工日志。 据施工日志记载，2022年初涉案项目仍在进行墙体建筑，年中项目的消防等工程还在进行，不可能达到竣工标准。 至于为何住建部门会在2021年10月1日前竣工验收了项目，笔者也不愿再深究。

至此，去除疫情防控等因素购房人最终获赔38万余元。

警惕开发商套路

当开发商将原本1份合同就能解决的买卖，拆分成数份合同让你签字时，就要特别警惕了。

开发商不会无缘无故多此一举，其背后必然存在其他目的。尤其是大型开发商，法务团队力量强大，挖的坑也更深。遇到这种合同时不妨仔细想想再签不迟。

卖家虽是中国籍，但常年居住国外就会处理掉国内房产。如果选择购买这类房产，买家相对来说就要谨慎一些。

审核代理权限

有些卖家会将房产委托国内的亲朋代为办理交易手续，首先买家要审核代理人的相关资格。代理权限存在问题，主要涉及到以下几方面：

1.无代理权

2. 越权代理

3. 超期代理（代理权终止后以被代理人名义订立的合同）。

出现上述情形的，如果被代理人没有追认合同效力，则对被代理人不发生效力，是由行为人（代理人）承担责任。

只要交易有代理人，不能仅凭中介审核，买家也必须查看代理人提供的委托书，最好在合同中明确约定因无权代理导致合同无效时，代理人所要承担的违约责任，同时尽量要求代理人出示房产证原件及业主身份证明等，防范代理人无权代理。

纠纷追责困难

另外一点，就发生纠纷后与在国外的人打官司非常麻烦。对方应诉积极应诉还好，如果怠于应诉首先法院送达就面临难题，虽说程序上并无什么障碍，但法院执行送达时费时费力。

此外，即便赢了官司，但后续执行同样面临难题。有些卖家身在国外多年，国内资产早已处置干净，也没有什么财产可供执行，国内惩治老赖的手段也没什么震慑力，寻求跨国司法协助，更不是容易的事。

相较于其他住房，购买婚房（无论新房还是二手房）更容易引发纠纷，这其中既有内部纠纷也有与卖家间的外部纠纷。

下面就列举一些常见的婚房纠纷情形，在购买前应当引起购房人的注意。

内部纠纷

首当其冲的就是产权登记问题，领证前买房一定考虑清楚房屋登记在谁的名下。客观上讲，如果是一方出资最好登记在一方的名下，如果是双方出资则应当登记在双方名下。

当然这会引发出另外几个问题，常见的有：

1. 一人出资登记一方名下婚前下本无房贷→个人财产；
2. 一人出资登记一方名下婚后下本无房贷→个人财产；
3. 一人出资登记一方名下婚后共同还贷款→个人财产，共同还贷及增值部分属共同财产，未还贷款属个人债务；
4. 一人出资因无购房资格登记在对方名下→一般属结婚为目的赠与，共同所有；如明确出资方婚前赠与属对方名下；
5. 双方出资登记两人名下→共同所有；
6. 双方出资登记一方名下→一般为共同所有，如产生纠纷还要结合具体事件分析。

外部纠纷

购买婚房（二手房）的购房人房屋的要求也较高，一般房屋要求屋内不能出现非正常死亡情形，但很多人要求婚房不能发生过死亡事件，即便正常病亡也不能接受。

这就要求购房人在签订合同前一定要将相关条款写入合同，并写明如果售房人隐瞒相关情况，要承担违约责任。

最后提醒，如果对于婚房有着特殊的要求，一定要将相关要求提前告知中介和售房人，并将要求落在纸面，否则一旦发生纠纷难以主张维权。

购买的二手房因存在违建，导致政府部门在处理违建前拒绝办理过户，发生这种状况导致合同解除，是买方承担责任还是卖方承担责任？

最重要——签约前是否知晓违建存在

作为普通买受人来说，签订合同前都会现场看房并查看不动产权登记证书，上面载明房屋使用面积等基本信息，如果违建面积较大，那么买受人应当知晓自己将要购买的房屋现状与登记不符，存在违建情形。 作为出售人，卖方必然也知道自己房屋的现状，因此买卖双方对违法建设可能被行政执法部门拆除均应有合理预见。

这种情况下，如果买卖双方未能就如何处理、由谁负责处理违建达成一致意见，并因此导致房屋因违法建设未在限期内改正而被行政执法部门要求暂停办理产权转移登记业务，二人自然对房屋买卖合同无法继续履行均负有责任，应各自承担各自的损失。

说的直白一些，就是如果各自有损失各自承担，并且无法向对方主张违约金。双方解除买卖合同，互不承担责任。

故意隐瞒违建应担责

当然，如果违建面积不大，普通买受人未经专业测量无法知晓房屋实际面积与登记面积不符这种情况下，出售人既未主动告知，又在合同中承诺不存在违建，存在这种情况因违建无法过户，那么出售人自然就应当承担违约责任了。

因此房屋如果存在违建，出售人最好在出售前自行拆除，退一步讲即便先不拆除也应该主动告知房屋存在违建，并约定一旦因违建导致无法交易后由谁来负责整改，避免产生纠纷互相扯皮的情形。

二手房纠纷，守约一方按照合同主张全额违约金的不在少数。主张违约金是守约方的权利，这一点毋庸置疑。

但作为一些违约方当事人来说，虽然自己不具备法定或约定的减轻、免除违约责任理由，但确实是因为自己疏忽大意，仓促决定导致违约的发生。

这种情况下，守约方往往会以违约方具有“恶意”要求法院全额支持，与之相对应违约也有“善意”一说。

那么何谓“善意”违约？

“善意”与“恶意”反映到合同履行中，实际上可以表现为当事人的过错程度。

例如A为购买婚房与B签订合同并支付了定金，但A是在没有充分了解房屋户型的情况下就仓促决定，并不再付款。

毫无疑问，A因为自身原因违约，B起诉主张要求A按照合同约定的房屋总价20%支付违约金。

但如果双方交易仅止步于定金阶段，B未有明显损失，同时A一直积极协商解除，尽到了勤勉协商义务，A因刚工作不久赔偿能力也较为有限，这种情况下A的违约则相对善意，法院一般会较大幅度调低违约金的数额，甚至判决驳回B的诉求，A仅需赔付定金即可。

因此善意违约意味着法官将充分发挥自由裁判权，依照案件具体情况调整违约金。

反之，如果A拒绝购买，是因为房价大幅下跌，企图用违约方式减损，那么A就属于恶意违约了。依据法律规定，对恶意违约的当事人，法院可以不予调整违约金的数额。