作者： 黄晓宇

“小产权房能买吗？”
“小产权房合同有效吗？”
“遇到拆迁，小产权房主能获得补偿吗？”

围绕小产权房产生的话题由来已久，要回答上面三个问题，先要了解小产权房是怎么回事。

两大违法
一般观点认为，房屋具有两大属性，一是居住，二是保值增值。
我国土地性质分为两种，一种是国有土地，一种是农村集体土地。有房本的房子，是开发商经过批准后建设在国有土地上的，要经过一系列的政府部门监管，直至住建部门竣工验收。而农村集体土地，为了保障农民生计对转让有着严格要求，只能在本村集体经济组织成员内流转，小产权房就是建立在集体土地的房屋。
由此可见，小产权房的两大违法特征：1、未经批准违法建设、未经住建部门验收违法投入使用；2、违法销售给集体经济组织成员以外的人。

两大危害
上面提到了，房屋的两大属性是居住和保值增值，小产权房均没有这两方面的属性。
首先大开发商是不会承揽小产权房项目的，只有小公司才会接这种活，由于从批准建设到最后验收，均处于政府监管之外，房屋质量难以保证。
其次由于购房人天南海北，大多不属于集体内成员，没有房本自然就不具有合法流通性，保值增值作用无法保障。

回应三个疑问
回过头再看这三个问题就不难回答了。

有人寄希望于国家给小产权房“转正”，目前看这纯属自娱自乐的说法。2020年，自然资源部和农业部联合发文再次明确：不得对小产权房确权，更不能通过把小产权房确权的方式将违规使用的土地合法化。既不安全又无法交易的小产权房，小产权房自然不能购买。

目前普遍司法观点，对小产权合同的效力均持否定态度，也就是合同无效。

遭遇拆迁，一般补偿款下发到集体土地所有权主体（村委会等），后再分配给具体村民。如果村委会等和小产权房主另行签订补偿协议，支付补偿金自然可以，如果没有补偿协议，一般只能按照合同无效的后果来处理。

《民法典》第一百五十七条：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

二手房纠纷中，经常遇到有人询问自己作为守约方，可以向违约方主张哪些损失；或是违约方询问，自己应当承担对方的哪些损失。如：房屋差价、中介费、解押垫付的资金利息、提前清退租户的违约金、律师费等。

上述这些款项，大概分为两类，一是积极损失（已发生的损失）二是消极损失（未来产生的损失）有些属于包含关系，即主张了A就不能主张B；有些则要依据合同约定，无约定无法主张；有些则要依据守约人自身情况决定是否主张。

房屋差价&中介费等则一主张

本人多篇笔记都谈到了房屋差价问题，具体不再赘述。但为什么将房屋差价和中介费一起说，本人认为，在主张房屋差价后，一般中介费就很难被支持了。

说一下原因，房屋差价是预期利益的一种，即守约方在完成交易后，依据交易时间节点可以获得的利益。这是从法律上给予守约方一种假设。而中介费是获得这种预期利益所要付出的必要成本。

简单来说，想要对方赔偿房屋差价，就要付出中介成本；想要回中介成本，就要放弃预期利益主张，也就是房屋差价。

同理，上面提到的解押垫付的资金利息、提前清退租户的违约金、已付房款利息等与房屋差价也是这个关系，比如卖家为了准备交易进行了一系列操作，买家违约后，卖家如果主张差价损失，后面的一系列损失则都被差价损失所吸收。

律师费

如果要求违约方承担律师费，有两个条件，满足一个即可：一、合同约定违约方承担律师费；二、仲裁管辖，法院不行。

是否逐一主张？

那么假如守约方起诉对方赔偿，是否要逐一主张上面的损失呢？也不尽然。

司法实践中，大原则是对守约方损失“填平”。如果定金数额够高，完全囊括了上面种种损失，再多折腾也意义不大，直接走定金罚则即可。

如果定金不够覆盖损失，可以主张违约金。上面种种损失，作为“武器”去抵抗对方请求下调违约金的抗辩。

如果约定的违约金不高，或者压根没有约定违约金，定金也不够弥补损失。则可通过定金+损失赔偿主张。

二手房买卖属于民事范畴，产生纠纷后，一般接受《民法典》及相关司法解释调整。但出现一些恶劣情形，当事方则可能涉及刑事责任，受害人应当采取报案等措施及时止损。如果再通过民事途径维权，既耽误时间，也难以在第一时间获得保障。
虚构内部房、回迁房
这算是最常见的诈骗手段，不法分子例如称自己有内部房“资源”，按照明显低于市场均价的价格与被害人签订合同。签订合同后，对方屡次三番推诿拒不过户，到最后可能彻底失联。
对方的行为其实符合了合同诈骗罪的构成。为了博取受害人信任，不法分子还会采取伪造合同、房产证等方式。所以但凡有人以明显低于市价卖房，都不应轻易相信。
中介卷款跑路
现在大城市的二手房中介已经比较规范，但一些小城市的中介市场仍然比较混乱。个别中介采取冒充房主、提供虚假房本等方式与受害人签订合同。但到下一步交易前，中介人去楼空，受害人方才知道上当。
所以在通过一些不知名的中介交易前，最好上网查询该中介的信用资质以及是否涉诉。
中介截留资金使用
签订合同后，买方应当将房款支付至按照合同约定的账户，能够采取第三方监管的，要走监管账户。不要按照中介要求付款至其他账户中。
此前就有过这种情形，购房人按照中介要求直接将房款支付到了第三方账户，中介将房款挪作他用了。最后该中介因为挪用资金罪被判刑。
“一房二卖”个别情况也违法
一房二卖一般情况下承担的是民事违约赔偿责任，但如果卖房人从一开始就具有骗取他人钱款的目的，虚构事实、隐瞒真相，肆意挥霍他人房款，导致无力偿还，则可能涉嫌合同诈骗罪。
目前，房屋主管部门采取了多种措施防止一房二卖，效果比较明显，此类情形并不常见，但仍应当引起警惕。
总之，一旦发生了上述可能涉嫌刑事的，受害人应当第一时间报警处理，或者委托律师了解案情提交报案材料，尽量争取刑事立案。

无论是二手房买卖还是与开发商签订合同买新房，都难免遇到对方违约的情形。有些购房人在对方违约后，既主动不解除合同，也不起诉继续履行，认为掌握主动权，犹犹豫豫观望。守约方掌握主动权，确实如此，但一味拖延也会对自己不利。合同解除权的消灭，就是最大的潜在风险。

举例来说：A出售房屋给B，B未按期付款。A担心房价有波动，没有及时解除合同。此后赶上利好政策公布，房屋价格上涨，B立刻支付了房款，此时A再想解除合同为时已晚。因为B虽晚付，但在A行使解除权前支付了款项。即便A起诉到法院，法官从鼓励交易的原则，大概率也会判决合同继续履行，只不过B要承担一定的违约责任而已。

新房买卖亦是如此。A购买B公司的商品房，在交房期限超过合同约定时间后，A在半年的时间内都没行使解除权，结果B在半年后通知收房，此时A再想解除合同已无希望。

上述合同解除权的消灭，是基于违约方的履行而导致。此外，违约方也可以主动催告守约方行使合同解除权，如在合理期间（基于交易惯例和诚信原则的合理时间）守约方不行使的，合同解除权也已会消灭。

由此可见，房屋买卖受到的影响因素较多，一方违约后，守约方应当及时行使权力，怠于行使反而会将自己置于不利局面。

无论购买新房 ，还是二手房买卖，合同一般都会约定总价一定比例的违约金。尤其是二手房买卖，有的违约金数额约定到20%或者30%之高。在一方违约后，守约方自然可以主张合同约定的违约金，但我们也知道如果没有那么大实际损失的情况下，违约方可以主张下调违约金数额。那么是否能够理解为：违约金=实际损失？

这么理解对于违约方来说过于乐观。虽然违约金是基于实际损失所产生的，但不等于违约金数额就一定会等于守约方的实际损失。相关法律规定：当事人约定的违约金超过造成损失的30％的，一般视为“过分高于造成的损失”

违约金的作用是什么？一是补偿给守约方损失；二是还具有惩罚违约方的作用。简单来说，补偿为主、惩罚为辅。

那么30%的含义就显而易见了，作用就是为惩罚违约方的标准划了一根线。如果法院判决在守约方实际损失+30%这一范畴内，都算合理。

当然，房屋金额往往较大，对个人和家庭的影响很大，因此即便是守约方实际损失的30%，有的也可以达到十几万甚至几十万元。

加之有的违约方虽然不存在约定或法定免责的理由，但确实也存在客观缘由，因此法官对违约方的惩罚力度会比较审慎。